Ein privater Investor erwarb ein zusammenhängendes Gebäudeensemble im historischen Kern der Altstadt, bestehend aus vier nebeneinanderstehenden Objekten. Die Ausgangssituation war heterogen und baurechtlich äußerst sensibel: Zwei der Gebäude wurden historisch als Scheunen genutzt, die anderen beiden als Wohngebäude. Zwei Objekte des Ensembles standen zudem unter strengem Denkmalschutz. Das Ziel des Investors war es, die leerstehenden Nutzflächen vollständig zu reaktivieren und in hocheffizienten Wohnraum umzuwandeln. Unsere fundierte Potenzialanalyse ergab einen klaren Bedarf für kompakte, hochwertige Ein- bis Zwei-Personen-Wohnungen mit jeweils autarken Einheiten (eigener Sanitärkern, separate Küche und Wohnbereich) – gemeinschaftliche Wohnkonzepte waren nicht gewünscht.
Die Umsetzung in der Altstadt gestaltete sich jedoch als extrem komplex. Es galt, die strengen Anforderungen der lokalen Gestaltungssatzung, die Vorgaben des Bebauungsplans und den Denkmalschutz zu wahren. Die Interessen der Stadt nach Erhalt des historischen Stadtbildes und die Wirtschaftlichkeitsinteressen des Investors schienen zunächst kaum vereinbar.
Um diesen gordischen Knoten zu lösen, wählten wir einen proaktiven und interdisziplinären Ansatz. Wir zogen frühzeitig einen Denkmalbeauftragten hinzu und starteten eine tiefgreifende historische Recherche. Der entscheidende Durchbruch gelang uns durch die Auswertung alter historischer Luftbilder aus der Vorkriegszeit.
Wir fanden heraus, dass eines der mittleren Gebäude, das nach der Zerstörung im Zweiten Weltkrieg ohne Denkmalschutzstatus unvorteilhaft wiederaufgebaut worden war, ursprünglich bündig mit der historischen Straßenflucht abschloss. Auf Basis dieser fundierten Archivdaten überzeugten wir die Behörden: Wir beantragten den Abbruch des betroffenen Mittelgebäudes, um an gleicher Stelle einen effizienten Neubau zu errichten, der die historische Baulinie wieder aufnimmt und maximalen Raum gewinnt.
Die Transformation der restlichen Gebäude wurde mit höchster architektonischer Sensibilität geplant:
Dieses Projekt ist ein Paradebeispiel dafür, was durch akribische historische Recherche, Innovationskraft und Fingerspitzengefühl im Umgang mit Behörden möglich ist. Es zeigt eindrucksvoll, wie vermeintlich „unnutzbare“ und aus der Zeit gefallene Wirtschaftsschuppen und Scheunen inmitten einer geschützten Altstadt revitalisiert werden können, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.
Das wirtschaftliche Ergebnis für den Investor spricht für sich: Die nutzbare Fläche des Ensembles wurde von ursprünglich knapp 300 Quadratmetern auf rund 850 Quadratmeter hochwertigste Wohn- und Gewerbefläche fast verdreifacht. Durch die Zusammenführung von Denkmalschutz, Historie und moderner Grundrissoptimierung wurde ein nachhaltiger, wertstabiler und identitätsstiftender Mehrwert für den Investor und die gesamte Stadt geschaffen.
ca. 300 → 850 m²
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