Eine Familie erwartete Nachwuchs. Das vorhandene Haus deckte den künftigen Raumbedarf nicht mehr ab, und damit stand die Frage im Raum, die sich in dieser Situation fast jeder Eigentümer stellt: umbauen oder verkaufen und etwas Größeres kaufen.
Der Bauherr kam mit genau dieser Frage zu uns, und zwar bevor eine Entscheidung gefallen war. Das ist der richtige Zeitpunkt, denn beide Wege lassen sich rechnen, und die Rechnung fällt je nach Marktlage eindeutig aus.
Wir haben die Situation deshalb zuerst als wirtschaftliche Frage behandelt, nicht als Entwurfsaufgabe. Entscheidend war das Preisniveau vergleichbarer Objekte in der Umgebung: Ein Wechsel bedeutet nicht nur den höheren Kaufpreis, sondern zusätzlich die vollen Erwerbsnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Makler, und in aller Regel ohnehin wieder Umbaukosten am neuen Objekt. Diese Summe muss der Umbau des Bestands erst einmal überschreiten, bevor sich ein Verkauf lohnt.
Unser Ergebnis war klar: Bei den aktuellen Preisen in der Umgebung rechnet sich der Ausbau des vorhandenen Hauses besser als Verkauf und Neuerwerb. Auf dieser Grundlage hat sich der Bauherr für den Umbau entschieden und uns mit dem Dachgeschossausbau beauftragt.
Die maßgebliche Restriktion war baurechtlich vorgegeben: Die bestehende Firsthöhe durfte nicht überschritten werden. Der gesamte Raumgewinn musste also innerhalb der vorhandenen Kubatur erzeugt werden. Genau daran scheitern viele Dachgeschossausbauten, weil unter der Schräge zwar Fläche vorhanden ist, aber keine nutzbare Stehhöhe dort liegt, wo sie gebraucht wird.
Unser Ansatz war deshalb, nicht das Dachgeschoss isoliert zu betrachten, sondern die Belegung des ganzen Hauses neu zu ordnen. Wir haben den Masterbereich mit eigenem Masterbad ins Dachgeschoss verlegt. Dadurch wird im Obergeschoss das bisherige Elternzimmer frei und steht als zusätzliches Kinderzimmer zur Verfügung. Der Raumgewinn entsteht also nicht nur oben, sondern über die Kettenreaktion im gesamten Grundriss.
Die Konzepte haben wir dem Bauherrn zwei- und dreidimensional vorgelegt. Gerade bei Dachschrägen ist der Grundriss allein wenig aussagekräftig, weil sich Kopffreiheit und Raumwirkung erst räumlich beurteilen lassen. Anhand dieser Darstellungen konnte der Bauherr die Varianten tatsächlich bewerten und entscheiden, statt einer Zeichnung vertrauen zu müssen.
Im Zuge der Planung haben wir den Umgriff erweitert und auch Erd- und Obergeschoss neu geplant. Der finale Entwurf umfasst den maximal möglichen Ausbau des Dachgeschosses innerhalb der zulässigen Firsthöhe, eine Dachterrasse, eine ergänzende Terrasse am Baukörper sowie eine Neuordnung des Erdgeschosses.
Aus der Zusammenarbeit heraus wurden wir anschließend zusätzlich mit der Innenarchitektur beauftragt. Der Bauherr wünschte sich eine skandinavisch geprägte Gestaltung mit warmen Materialien. Diese Handschrift haben wir konsequent über alle Ebenen durchgezogen, sodass Architektur und Innenausbau aus einer Hand kommen und nicht nachträglich zusammengefügt werden mussten.
Aus einer offenen Frage nach Umbau oder Verkauf wurde ein durchgeplantes Haus, das den Bedarf der wachsenden Familie abbildet: ein eigener Elternbereich mit Masterbad im Dachgeschoss, ein zusätzliches Kinderzimmer im Obergeschoss, ein neu geordnetes Erdgeschoss sowie Dachterrasse und Terrasse als zusätzliche Außenbereiche. Alles innerhalb der vorhandenen Firsthöhe, ohne den Baukörper aufzustocken.
Ebenso wichtig ist die wirtschaftliche Seite. Die Investition fließt in die eigene Immobilie und erhöht deren Wert, statt in Erwerbsnebenkosten für ein anderes Objekt zu verschwinden. Der Bauherr kann den eingesetzten Betrag bei einem späteren Verkauf über den gestiegenen Objektwert weitgehend zurückholen. Wohnqualität heute und Werterhalt morgen sind hier keine Gegensätze, sondern das Ergebnis derselben Entscheidung.
Für uns ist dieses Projekt beispielhaft dafür, wie unsere Leistungen ineinandergreifen. Was als Beratung zur Frage Kaufen oder Umbauen begann, wurde zur Genehmigungsplanung und schließlich zur Innenarchitektur. Grundlage dafür war, von Anfang an offen und transparent zu rechnen, auch wenn das Ergebnis theoretisch hätte lauten können, dass der Umbau sich nicht lohnt.
Erzähl uns kurz von deinem Projekt. Wir sagen dir ehrlich, was drin ist – zum Festpreis, ohne Fachchinesisch.
Vielen Dank für deine Nachricht! Wir bearbeiten dein Anliegen und melden uns in Kürze.
Deine DeSa Architekten
